Verkehrswertermittlung: Was Ihre Immobilie wirklich wert ist

Wer eine Immobilie verkaufen, erben oder im Streitfall teilen will, braucht eine belastbare Antwort auf eine Frage: Was ist dieses Objekt wirklich wert? Genau diese Frage beantwortet die Verkehrswertermittlung. Doch was sich hinter dem Begriff verbirgt und wie der Wert zustande kommt, ist für viele Eigentümer und Erben Neuland. Dieser Artikel erklärt es verständlich.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wird er durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Eingerechnet werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Nicht berücksichtigt werden ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, etwa eine Notlage des Verkäufers oder die Beziehung zwischen den Beteiligten.

Der Gesetzestext nennt den Verkehrswert ausdrücklich auch Marktwert. Beide Begriffe meinen denselben Wert zu einem bestimmten Stichtag. Der tatsächliche Kaufpreis kann dennoch davon abweichen, etwa wenn mehrere Interessenten um ein Objekt konkurrieren oder wenn schnell verkauft werden muss.

Wann brauchen Sie eine Verkehrswertermittlung?

Die typischen Anlässe im Überblick:

Verkauf. Wer seine Immobilie verkaufen will, braucht eine realistische Preisvorstellung. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Vermarktung, ein zu niedriger verschenkt Wert.

Erbschaft. Erben müssen den Wert der geerbten Immobilie kennen, um sie gerecht unter mehreren Erben zu teilen oder auszahlen zu lassen. Auch das Finanzamt bewertet: Für die Erbschaftsteuer wird Grundbesitz nach § 12 ErbStG mit einem festgestellten Wert angesetzt.

Scheidung. Beim Zugewinnausgleich zählt die Immobilie zum Vermögen. Nach § 1376 BGB ist der Wert maßgeblich, den das Vermögen bei Beendigung des Güterstands hatte. Beide Seiten brauchen dafür eine nachvollziehbare, unabhängige Wertermittlung.

Streitfall. Geht die Auseinandersetzung vor Gericht oder soll ein Vergleich ausgehandelt werden, braucht es eine Wertermittlung, die auch einer gerichtlichen Prüfung standhält.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die fachliche Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie schreibt in § 6 drei normierte Verfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren passt, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Auch eine Kombination mehrerer Verfahren ist möglich. Die drei Verfahren sind die anerkannten Standards, auf die Behörden und Gerichte zurückgreifen.

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) vergleicht das zu bewertende Objekt mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Es ist besonders gut geeignet für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen. Als Datenbasis dienen unter anderem die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und die örtlichen Bodenrichtwerte.

Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) stellt auf die Substanz ab: Der Sachwert ergibt sich aus dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen, den baulichen Außen- und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert. Vereinfacht gesagt: Es wird gerechnet, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, und um die Abnutzung gemindert. Dieses Verfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) blickt auf die künftigen Einnahmen. Vom Rohertrag, also den Mieteinnahmen, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer mit einem Liegenschaftszinssatz auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. So wird der Wert von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien ermittelt.

In allen Verfahren fließen die gleichen Grunddaten ein: die Lage, der Zustand, die Ausstattung, das Baujahr und die Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Zeit, in der das Gebäude unter gewöhnlichen Umständen noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist ein zentraler Faktor, denn eine Immobilie mit kurz verbleibender Nutzungsdauer ist weniger wert als ein baugleiches Objekt mit langer Restnutzungsdauer. Steuerlich kann sie ebenfalls eine Rolle spielen: Bei Gebäuden richtet sich die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG, und wer statt der pauschalen Sätze eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen will, muss diese in der Regel nachweisen.

Immobilienbewertung oder Verkehrswertgutachten?

Für die Preisfindung beim Verkauf genügt oft eine Immobilienbewertung durch einen Makler. Bergner Immobilien bietet sie kostenlos an. Sie liefert eine marktgerechte Wertvorstellung für den Alltag: realistisch, schnell und ohne Formalitäten.

Reicht das nicht aus, zum Beispiel wenn der Wert vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt dokumentiert sein soll, ist ein Verkehrswertgutachten die passende Grundlage. Es hält Wertermittlungsstichtag, Verfahren, Datenbasis und Rechenweg nachvollziehbar fest und folgt den Vorgaben der ImmoWertV. Auch wer die kürzere Restnutzungsdauer eines Gebäudes belegen will, etwa aus steuerlichen Gründen, braucht dafür in der Regel ein solches Gutachten.

Beratung bei Bergner Immobilien

Sie stehen vor einem Verkauf, einer Erbschaft oder einer anderen Frage rund um den Wert Ihrer Immobilie im Allgäu? Bergner Immobilien aus Kempten berät Sie persönlich und ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie transparent und nachvollziehbar. Die erste Immobilienbewertung ist kostenlos. Wenn Ihr Fall ein Verkehrswertgutachten oder ein Restnutzungsdauergutachten erfordert, begleiten wir Sie dabei Schritt für Schritt.

Für mehr Informationen oder einer Terminvereinbarung besuchen Sie uns über kempten.verowert.de oder schreiben Sie an immobilien@bergner.bayern.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an die zuständigen Fachleute.

Quellen: § 194 BauGB; §§ 6, 24 bis 26, 27 bis 34, 35 bis 39 ImmoWertV; § 12 ErbStG; § 1376 BGB; § 7 Abs. 4 EStG.